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Thesis
LA OPONIBILIDAD EN LOS PACTOS RESTRICTIVOS DEL EJERCICIO DE LA PROPIEDAD
(2017)
  • GERSON ENRIQUE BARBOZA DE LAS CASAS, Universidad Nacional Mayor de San Marcos
Abstract
El fenómeno jurídico de la oponibilidad ha sido materia de análisis por diversos estudios del derecho civil, sin embargo, consideramos que una vuelta sobre el tema está suficientemente justificada, dado que la oponibilidad es estudiada como un fenómeno aislado destinado a resolver casos puntuales de conflictos de derecho, verbi gratia, los problemas de concurrencia de acreedores de obligaciones de dar bien cierto; aquellos casos en los que el usucapiente se enfrenta al tercero que adquiere la propiedad de un bien en base a la fe pública registral; los supuestos en que los conflictos surgen cuando un acreedor traba una medida cautelar sobre un bien determinado de su deudor, sin saber que éste había ya transferido dicho bien, entre otros.
 
Así, el primer problema que nos ocupa es tratar de reconstruir una definición del concepto jurídico “oponibilidad” que busque dar una solución coherente a los supuestos en los que no han sido suficientemente abordados por la doctrina y la jurisprudencia nacional; por medio del establecimiento de una categoría general de aplicación a múltiples supuestos.
 
La cuestión sobre la oponibilidad inicia desde preguntarse por su definición, qué es lo que se opone, por qué se opone un derecho en perjuicio de otro, por qué el ordenamiento jurídico prefiere un derecho (-interés) frente a otro; y para qué sirve la oponibilidad.
 
Desde una primera aproximación, el fenómeno de la oponibilidad implicaría un conflicto de títulos de adquisición y una posterior valoración por parte del ordenamiento para preferir uno de ellos. En tal sentido, la oponibilidad representa un mecanismo de solución de conflictos de intereses materializados en títulos adquisitivos.
 
No obstante, aquella definición es insuficiente para explicar los variados supuestos en que se hace referencia al fenómeno de la oponibilidad en el Código Civil. Por ejemplo, el Artículo 330° del Código Civil menciona que la oponibilidad implica, no un conflicto, sino los alcances de toda una variación de un status (jurídico) o “calidad jurídica”, esto es, la sujeción de un patrimonio a un régimen de sociedad de gananciales.
 
En atención a las particularidades de nuestra codificación –y de nuestro ordenamiento jurídico, en general–, es necesario plantear una teoría acorde a la normativa nacional, y no por ello negar los aportes que sobre la materia se han desarrollado en otros ordenamientos jurídicos.
 
Partiendo de esta reconstrucción de la oponibilidad, el problema central de la investigación se materializa en aquella situación en la que un propietario decide restringir de forma unilateral o conjunta con otras personas, que pueden no ser propietarias, el ejercicio de una de las facultades que confiere el derecho de propiedad.
 
Surge de esta forma la interrogante sobre los alcances de esta restricción frente a los sucesivos adquirentes con un (supuesto) derecho de propiedad pleno y sin restricciones; asimismo, sobre si se debe preferir a éstos o a los beneficiarios de un derecho obtenido mediante un pacto con el anterior propietario. Si bien nuestro Código Civil, en su Artículo 926°, ha establecido (aparentemente) una solución a este problema; de la jurisprudencia y la doctrina se puede observar que la opción legislativa no se muestra clara ante la pluralidad de situaciones que se revelan en la realidad. Sumado a ello, consideramos que se ha prestado insuficiente atención a l verdadero potencial de dicho artículo, sea desde una visión pragmática (como herramienta dentro del tráfico de bienes y la contratación inmobiliaria) o desde una conceptual (como categoría jurídica para la construcción de una teoría sobre la oponibilidad de derechos, independientemente de su naturaleza jurídica).
 
De entrada, resulta menester determinar el ámbito de aplicación del Artículo 926°, es decir, si es de aplicación a todo tipo de pacto o sólo a aquellos que tienen cierta incidencia sobre el bundle of rights de la propiedad (“trascendencia real”), si debe entenderse con un carácter remisivo a los otros pactos del código civil (pacto de retroventa, pacto de indivisión, pacto de reserva de propiedad, etc.) en atención, a una suerte de tipicidad de los pactos con “eficacia real” y salvaguarda del principio de tipicidad recogido en el Artículo 881°6 del Código Civil, si surge una verdadera oponibilidad frente a los sucesivos adquirentes o si se debe preferir el derecho de propiedad del nuevo adquirente, si se configuraría un derecho real “atípico” o “nuevo”, si se debe considerar a la publicidad registral como el único mecanismo para la oponibilidad de derechos, si nuestro ordenamiento recoge un único criterio para la oponibilidad o una diversidad de mecanismos, etc.
 
Asimismo, la presente investigación busca brindar argumentos para un incremento en la tutela —por medio del acceso al registro— de aquellos derechos (en sentido lato) que otorgan ciertas facultades de actuación sobre un bien, sin embargo, no encajan dentro del esquema de los derechos reales, y que no por ello, el ordenamiento jurídico debe ser indiferente. Tenemos, pues, que esta labor se hace imperiosa en virtud de las complejas técnicas contractuales producto del desarrollo inmobiliario que determinan así la proliferación de “nuevos” derechos que tienen su fuente en la autonomía privada, como los pactos con trascendencia real establecidos al interior de los complejos inmobiliarios, los pactos de aprovechamiento por turno o multipropiedad, los pactos de adquisición preferente, las restricciones voluntarias a la “alturas adicionales” de la Municipalidad de Miraflores, los pactos de no edificación, los pactos de limitación temporal al destino del uso del bien, entre otros.
 
Si bien el tema central girará en torno a la oponibilidad de este tipo de pactos (restrictivos del ejercicio de la propiedad), debemos agregar que dentro del marco teórico desarrollado en los primeros capítulos también se expondrá algunas reflexiones en torno la naturaleza jurídica de la categoría de los derechos reales, cuya concepción está fuertemente influenciada por el arquetipo “napoleónico-pandectístico” del derecho de propiedad, y su tratamiento y recepción dentro del ordenamiento jurídico peruano. De igual forma, cómo la oponibilidad erga omnes de los derechos reales es confundida con la oponibilidad de derechos, objeto del presente estudio.
Keywords
  • Oponibilidad,
  • derechos reales,
  • derecho civil,
  • negocio jurídico,
  • privity of contract,
  • optimal standardization
Disciplines
Publication Date
Winter February 14, 2017
Citation Information
GERSON ENRIQUE BARBOZA DE LAS CASAS. "LA OPONIBILIDAD EN LOS PACTOS RESTRICTIVOS DEL EJERCICIO DE LA PROPIEDAD" (2017)
Available at: http://works.bepress.com/gersonenrique-barbozadelascasas/8/